Jedną z podstawowych zasad dotyczących prawa własności jest zasada określona w art. 140 Kodeksu cywilnego: ,,w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”.
.
Z zasady tej wynika, iż bycie właścicielem nie uprawnia do korzystania z własności w sposób niczym nieograniczony. Pewne ograniczenie nakładają m. in. regulacje prawa sąsiedzkiego. Podstawowy przepis regulujący stosunki sąsiedzkie to artykuł 144 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym: “właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.
Dotyczy to sytuacji, w których właściciel korzystający ze swej nieruchomości oddziałuje na nieruchomości sąsiednie, lecz to sąsiedztwo nie musi być bezpośrednie, ponieważ oddziaływania mogą dotyczyć również nieruchomości położonych w dalszej odległości. Zakłócenia, o których mowa w powyższym przepisie, które nie polegają na fizycznym wtargnięciu na cudzą nieruchomość, ale wynikają z działalności, jaka prowadzona jest na własnej nieruchomości, określa się jako immisje.
.
Kwestia społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, to zakres dopuszczalnych immisji należy ustalać, oceniając charakter zarówno nieruchomości imitującej, jak i nieruchomości objętych immisjami. Granice akceptowalnych immisji może bowiem wyznaczać cel, któremu dane nieruchomości służą, np. działalność rolnicza, przemysłowa czy też funkcja mieszkalna nieruchomości.
.
Rodzaje immisji.
Wyróżnia się dwa rodzaje immisji:
-
pośrednią, polegającą na polega na celowym i bezpośrednim kierowaniu na grunty sąsiada określonych substancji (np. ścieków, płynów czy też wód opadowych) – jest to zatem bezpośrednia ingerencja w sąsiednią nieruchomość oraz
-
bezpośrednią, która jest zbliżona do ingerencji fizycznej w cudzą nieruchomość i dlatego to działanie zakazane, co wynika wprost z istoty prawa własności, które przysługuje wyłącznie właścicielowi.
.
Immisje pośrednie z kolei możemy podzielić na:
-
materialne, czyli takie, które są odczuwalne przez zmysły człowieka, rozumie się oddziaływania polegające na przenikaniu na sąsiednie nieruchomości cząsteczek materii, fal i sił, jak np.: dymy, ciecze, zapachy, hałasy, wstrząsy.
-
immisje niematerialne polegają na oddziaływaniach wywołujących ujemne skutki dla psychiki człowieka. Chodzi tu o takie sytuacje, kiedy to, co dzieje się na nieruchomości, oddziałuje na psychikę ludzką, wywołując negatywne odczucia, np.: lęk, poczucie zagrożenia, niepokój, rozdrażnienie, odrazę.
.
Występuje również podział na immisje pozytywne, które polegają na przenikaniu na obszar sąsiedniej nieruchomości cząstek materii, fal i sił itp. oraz immisje negatywne uniemożliwiające przenikanie cząstek materii i fal pomiędzy nieruchomościami, o ile takie przenikanie jest potrzebne do prawidłowego korzystania z nieruchomości. Źródłem immisji negatywnych mogą być zarówno działania jak i zaniechania.
.
Przysługujące roszczenia.
Ochronie właściciela nieruchomości, którego własność została naruszona w ten sposób służą roszczenia z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, tj. żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń. Przywrócenie stanu zgodnego z prawem powinno polegać na podjęciu przez pozwanego działań koniecznych do przywrócenia powodowi niezakłóconego władztwa nad jego rzeczą i usunięcia bezprawnej ingerencji osoby nieuprawnionej.
.
Przywrócenia stanu, jaki żąda właściciel na podstawie art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego nie musi być stanem poprzednim, istniejącym przed dokonaniem naruszenia. Może to być stan inny, byleby był zgodny z prawem, a więc nie naruszał bezwzględnie obowiązujących przepisów regulujących sposób korzystania z nieruchomości.
Oznacza to, że w ramach roszczenia przywrócenia stanu zgodnego z prawem właściciel, co do zasady, jest uprawniony do żądania nakazania osobie trzeciej, naruszającej jego własność, podjęcia działań prowadzących do zmiany sposobu korzystania z nieruchomości niezgodnego z jego wolą, na inny określony sposób, zgodny z wolą właściciela i zgodny z prawem.
.
Nakazanie działania.
W wypadku stosunków sąsiedzkich także przyjmuje się, że treść art. 144 w związku z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, nie tylko obowiązku całkowitego zaprzestania działań stanowiących źródło immisji, ale także nałożenia na niego takich obowiązków, które doprowadzą do „powrotu” zakłóceń w granice przeciętnej miary, a więc dozwolonego negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie.
.
Jak działać w sprawie uciążliwego sąsiada?.
Osoba, która doświadcza immisji z nieruchomości sąsiedniej, ma prawo wezwać właściciela tej nieruchomości do zaprzestania działań, ewentualnie zmierzać do takiego zawarcia ugodowych warunków, aby każda ze stron mogła jak najmniejszym kosztem osiągnąć zadowalający dla niej wynik warunków współżycia.
.
W razie braku nici porozumienia właściciel nieruchomości, który doznaje immisji, może wystąpić na drogę postępowania sądowego z powództwem negatoryjnym, w celu uzyskania zakazu wytwarzania immisji , a także przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Należy jednak pamiętać, iż w trakcie trwania postępowania musimy wykazać, że działania podejmowane przez sąsiada wykraczają poza przeciętną miarę, tzn. są to takie działania, które są nadmierne i przekraczają granice wynikające z uprawnień właściciela do rzeczy. Sytuacja, która wykracza poza przeciętną miarę to immisja, która zagraża zdrowiu i życiu.
.
.
Roszczenie o ochronę przed immisjami można również oprzeć na przepisach kodeksu cywilnego dotyczących ochrony dóbr osobistych. Może to mieć miejsce zwłaszcza w przypadku immisji takich, jak generowanie nadmiernego hałasu, który oddziałuje bezpośrednio na psychikę człowieka i narusza dobra osobiste w postaci prawa do wypoczynku, niezakłóconej możliwości korzystania ze swojej nieruchomości, prawa do spokoju, prawa do prywatności czy też prawa do niezakłóconego miru domowego.